Una campagna ben curata fa salire il valore dei terreni agricoli del 15%

Ottobre 2015

Maurizio Pivetti

Lo studio che parte dal concetto di “bel paesaggio” fino ad arrivare ad una espressione numerica che ne esprima il contenuto è cosa complessa ed articolata.

La tradizione paesaggistica d’Oltralpe, ad esempio, da sempre considera la natura, le componenti ambientali, e di conseguenza la biodiversità, come elementi fondanti e fondamentali del paesaggio, mentre la cultura paesaggistica italiana, che ha radici più letterarie e artistiche, fatica a riconoscere al paesaggio connotazioni ulteriori rispetto a quelle estetiche e culturali.

Tutti questi aspetti qualcuno ha tentato di tradurli in termini finanziari, come ha fatto lo studio pubblicato dal Joint Research Center (JRC Centro Comune di Ricerca) della Commissione europea, secondo cui il valore del paesaggio agricolo dell’Unione europea (riferito al 2009) poteva essere stimato di 27,1 miliardi di euro, pari a quasi metà dei pagamenti della Pac di quell’anno.

Questo valore è influenzato da diversi fattori come la diversità biologica (l’agrobiodiversità, la varietà di specie e di ecosistemi), l’importanza culturale e storica dei luoghi (la gestione del paesaggio naturale, costruzioni, tradizioni, produzione artigianale), il loro valore estetico, le possibilità di ricreazione e l’interesse scientifico ed educativo dei siti (per importanza archeologica, storica, geografica, ecologica, economica o architettonica). Senza dimenticare che la cura del paesaggio rurale, difende il suolo dall’erosione superficiale e previene il dissesto idrogeologico che troppe emergenze provoca in Italia.

Le esperienze che portano alla determinazione di un valore agli aspetti paesaggistici riguardano alcune grandi opere: mentre nella realizzazione della ferrovia ad Alta Velocità si è tenuto conto solamente dell’ombreggiamento degli edifici dovuti alle opere realizzate, nella costruzione della strada Pedemontana e della tangenziale di Nonantola (Modena) si è introdotto un parametro applicato ai soli fabbricati abitativi, che tiene conto dell’alterazione del paesaggio se è comprovata la sua “qualità” derivante da emergenze ambientali di qualità come parchi, fiumi ed anche coltivazioni agricole di pregio. In tali situazioni si è introdotto un parametro che assegna fino al 3% di indennizzo sul valore del fabbricato abitativo interessato.

Ad un fabbricato stimato 560.000 euro è stato riconosciuto un indennizzo dovuto solo ad alterazione di paesaggio di 8.400 euro pari all’1,5%.

Ancora difficoltà nell’individuare il “valore della natura”

La ricerca ha evidenziato una reale difficoltà a confrontare valori di aziende, fabbricati e terreni sia pure in contesti similari.
Prendendo a confronto situazioni simili per tipologia dei fabbricati e di coltivazione, oltre che di ampiezza poderale emerge un dato numerico sui fabbricati ancor più marcato rispetto ai soli terreni.
Abbiamo valutato aziende agricole di fascia collinare dal bolognese fino a Parma.
Nei soli fabbricati si evidenziano valori superiori fino al 10% in situazioni di bel paesaggio rispetto a situazioni di paesaggio degradato o comunque poco significativo.
Per i soli terreni è intorno al 5-7% in presenza di coltivazioni ben curate e arboree.
Estendendo il confronto a realtà di pianura e periurbane, dove maggiore è la differenza fra bel paesaggio e paesaggio degradato (periferie in particolare), il divario nelle valutazioni aumenta fino a raggiungere differenze anche del 15-18% in più per contesti pregevoli rispetto a contesti degradati a parità di strutture, coltivazioni e ampiezze poderali. In queste realtà il solo terreno agricolo assume valori rilevanti anche essendo forte l’aspettativa di riutilizzo del terreno per funzioni non agricole. Si è rilevata una differenza del valore fondiario anche in tali situazioni fra aziende in un bel paesaggio e in un paesaggio degradato, indipendentemente dalle aspettative di riutilizzo del terreno.

Un terreno a seminativo in ambito di paesaggio periurbano “brutto” o degradato ci indica un valore dell’8-10%  minore rispetto a terreni similari posti in aree lontane dai centri urbani, ma del 15-18% se il contesto circostante è quello di una campagna ben curata, organizzata e produttiva.

La valutazione riguarda solo terreni a destinazione agricola

Nei contesti di bel paesaggio i soli fabbricati abitativi segnalano valutazioni superiori alla media del 6-8% rispetto agli stessi in paesaggi “anonimi” o con forte presenza di infrastrutture (capannoni, ferrovie, autostrade) e ancor più se confrontati con paesaggi degradati (fino al 10-15%).
Aziende prese nel loro insieme di terreni e fabbricati, simili per dimensioni e tipo, evidenziano valori maggiori anche del 10-12% se poste in paesaggi tipici e strutturati e dove il prodotto è caratteristico (vigneti Doc, ciliegia di Vignola, ecc.).

Il confronto di queste tipologie è particolarmente difficile e va affinato. Non si evidenziano dati particolari in riferimento alle sole strutture produttive (magazzini, fienili, stalle) perché nelle compravendite e nelle stime sono state espresse valutazioni che le comprendevano già nel contesto abitativo dell’azienda. Un problema da risolvere è senz’altro quello della scelta dei parametri valutativi da prendere in considerazione e  della confrontabilità di questi, nonché del peso da attribuire ad ognuno di essi nella valutazione.

Agrimpresa online - Registrazione: tribunale di Bologna n. 6773 del 2 marzo 1998 - email: agrimpresa@cia.it - tel. 0516314340
Direttore responsabile: Claudio Ferri - Presidente: Cristiano Fini - Editore: Agricoltura è vita scarl
via Bigari 5/2 - 40128 - Bologna - P.iva 01818021204

WhatsApp chat