Valori dei terreni e le quotazioni che circolano per gli affitti di fondi rustici o porzioni di terra: in questo numero del giornale abbiamo cercato di dare una indicazione sul mercato fondiario nella regione Emilia Romagna, ma anche quali tendenze vengono rilevate nelle transazioni a titolo oneroso nella Penisola. Premesso che il lettore troverà sempre valori medi, come ben specificato dai tecnici del territorio che hanno fornito indicazioni in proposito. Va da sé che ogni trattativa, che sia per la compravendita o per la definizione di un contratto d’affitto, giocano fattori soggettivi e oggettivi, spesso legati alla peculiarità dell’ubicazione geografica. Un prezioso contributo viene anche dal Crea che, di seguito, ci ha fornito una visione locale e nazionale del mercato fondiario.
Contesto nazionale
Il clima di turbolenza internazionale ha avuto effetti sui prezzi delle materie prime agricole innescando la crescita dei costi di produzione e la conseguente diminuzione della redditività dei prodotti che ha messo in difficoltà in particolare le aziende agricole meno strutturate. Gli effetti sul mercato fondiario si sono manifestati da un lato con un aumento dell’offerta di terreni marginali specie nelle aree interne e dell’altro con una crescita contenuta della domanda per i terreni vocati a produzioni di qualità. L’incertezza della situazione economica sul medio-lungo periodo e l’attesa per le nuove opportunità di finanziamento del Piano Strategico della Pac 2023-2027, hanno limitato il volume delle compravendite a favore del ricorso agli affitti da parte degli agricoltori.
Nel 2023 il prezzo medio dei terreni agricoli ha registrato, a livello nazionale rispetto al 2022, un aumento dell’1%, segnale di un mercato fondiario statico senza grandi variazioni delle quotazioni delle principali tipologie colturali, attestandosi attorno ai 22.800 euro a ettaro. I valori medi sono, però, significativamente diversi a livello territoriale con il massimo livello di 47.000 euro nel Nord-Est, sostanzialmente stabile, segue il Nord-Ovest con circa 35.000 euro in moderata crescita (+3%), mentre valori decisamente inferiori sono rilevati al Centro ed al Sud, in media al di sotto dei 16.000 euro.
Anche il mercato degli affitti ha mostrato una sostanziale stabilità, anche se le variazioni regionali sono state influenzate da diversi fattori economici, climatici e geopolitici che hanno portato a un incremento dei costi energetici e dei prezzi agricoli, creando nuove incertezze per le decisioni produttive degli imprenditori, che preferiscono rivolgersi all’affitto per incrementare le maglie poderali.
Nelle regioni settentrionali l’affitto continua ad essere il principale strumento di ampliamento della superficie aziendale, con una domanda che prevale decisamente sull’offerta, situazione dimostrata dall’incremento dei contratti e delle superfici affittate, in particolare nelle zone agricole dedicate a colture di pregio. I canoni sono rimasti perlopiù stabili, con alcune eccezioni dovute alla maggiore richiesta da parte di giovani agricoltori al primo insediamento. Inoltre, anche i problemi legati all’andamento climatico, e in particolare ai periodi siccitosi hanno influenzato la domanda di terreni, proprio per compensare le minori produzioni.
Nelle regioni centrali la crisi di liquidità dovuta alla congiuntura economica generale ha spinto gli imprenditori a rivolgersi al mercato degli affitti dei terreni piuttosto che all’acquisto, anche a causa delle elevate quotazioni fondiarie. Anche in queste regioni i canoni sono rimasti stabili, mentre si consolida la tendenza verso contratti di affitto brevi in attesa dell’implementazione della nuova Pac.
È rimasto stazionario il volume degli affitti nel Mezzogiorno, dove l’offerta tende ad essere superiore alla domanda, soprattutto nelle aree interne meno produttive, mentre i canoni non hanno subito grandi variazioni.
Contesto regionale
Compravendite
Nel 2023 in Emilia Romagna si è riscontrata una sostanziale staticità delle quotazioni con una domanda selettiva, concentrata principalmente su terreni irrigui di pianura, mentre l’offerta proviene per la maggior parte da imprenditori anziani o da eredi. Si registra un interesse crescente nel settore da parte di fondi di investimento. Infine, il rapporto considera gli effetti di eventi avversi, come le alluvioni, e le prospettive future, influenzate dalla nuova Pac e dall’accesso al credito.
Il mercato fondiario dell’Emilia Romagna è influenzato da diversi fattori, sia economici sia climatici. Fra questi si segnalano:
Tassi di interesse: I tassi di interesse sui mutui sono considerati elevati, il che aumenta l’incertezza per gli operatori e scoraggia gli investimenti.
Inflazione: L’inflazione ha eroso il capitale fondiario e svalutato il valore dei terreni agricoli.
Redditività delle colture: La redditività delle diverse colture influenza la domanda di terreni agricoli. Ad esempio, la domanda di terreni per frutteti è diminuita a causa delle frequenti crisi di prezzo, dei problemi fitosanitari e degli eventi climatici avversi. Al contrario, i seminativi irrigui sono molto richiesti perché sono facili da gestire e hanno un basso rischio economico.
Costo dei fattori di produzione: L’aumento del costo dei fattori di produzione, come foraggi e mangimi, riduce la liquidità disponibile per gli investimenti in terreni agricoli.
Politiche comunitarie: La Pac ha un’influenza modesta sul mercato fondiario, mentre il suo impatto è più evidente sul mercato degli affitti. La nuova Pac 2023-2027 ha creato incertezza nel mercato, in quanto le sue linee guida non sono ancora state ben “metabolizzate” dagli agricoltori.
Investimenti extra-agricoli: Gli investitori extra-agricoli, inclusi i fondi di investimento, vedono i terreni agricoli come un bene interessante per la diversificazione del portafoglio e come copertura dall’inflazione. La domanda di terreni per impianti fotovoltaici è stata finora limitata dalla normativa e dagli incentivi, ma l’agrivoltaico e il parco agrisolare potrebbero influenzare il mercato in futuro.
Crisi produttive: Le crisi produttive, come quelle che hanno colpito il settore frutticolo, riducono la redditività aziendale e scoraggiano gli investimenti in terreni.
Disponibilità di credito: La scarsa liquidità e le difficoltà di accesso al credito frenano gli investimenti fondiari.
Eventi climatici avversi: Gli eventi alluvionali del maggio 2023 hanno avuto un impatto significativo sul mercato fondiario, riducendo la domanda e aumentando l’offerta di terreni nelle aree colpite. Le tipologie di terreno più richieste sono i seminativi irrigui di pianura e bassa collina per la loro facilità di gestione e il basso rischio economico e i terreni per colture orticole sempre nelle zone di pianura.
Come già accennato in precedenza, la domanda di frutteti è in calo a causa delle frequenti crisi di prezzo, dei problemi fitosanitari, degli eventi climatici avversi e della difficoltà nel reperimento di manodopera.
La domanda di terreni agricoli è influenzata anche da altri fattori, come la dimensione degli appezzamenti, l’accessibilità, l’irrigabilità e la presenza di fabbricati rurali. Gli acquirenti preferiscono terreni di grandi dimensioni, ben accorpati, facilmente accessibili e dotati di irrigazione.
Affitti
L’indagine ha evidenziato per il 2023 una significativa crescita degli affitti rispetto alla proprietà, dovuta a diversi fattori quali l’aumento dei prezzi dei terreni, la difficoltà di accesso al credito e la crescente domanda da parte delle aziende agricole.
Come già riportato nella sezione del contesto nazionale, anche in Emilia Romagna l’affitto continua ad essere il principale strumento di ampliamento della superficie aziendale, con una domanda che prevale decisamente sull’offerta in particolare nelle zone agricole dedicate a colture di pregio e con i canoni abbastanza stabili, che per i seminativi in pianura si attestano stabilmente sopra i 400 euro/ha. In generale, nelle aree di pianura la domanda di terreni agricoli in affitto tende a prevalere sull’offerta, mentre nelle zone collinari e montane predomina l’offerta. Quest’ultima è alimentata soprattutto dalla piccola proprietà fondiaria, in difficoltà nell’affrontare la situazione economica e la rimodulazione degli aiuti comunitari, e da comunanze ereditarie.
La domanda è invece sostenuta da diverse categorie di operatori, tra cui aziende zootecniche (per rispettare la direttiva nitrati), contoterzisti, aziende di grandi dimensioni, giovani imprenditori senza sufficiente capitale per acquistare terreni, e aziende del settore energetico. La richiesta è rivolta, oltre che ai seminativi di pianura, ai terreni per colture orticole, a quelli per lo spandimento dei liquami e, nelle zone vocate, ai vigneti adatti alla raccolta meccanizzata. In calo la domanda per i frutteti, per le stesse motivazioni riportate per le compravendite.
Tra i fattori che hanno influenzato il mercato dei terreni agricoli in affitto si può annoverare il Piano Strategico della Pac 2023-2027 e le nuove opportunità di finanziamento che hanno limitato il volume delle compravendite a favore del ricorso agli affitti.
Anche i cambiamenti climatici hanno avuto riflessi su domanda e canoni d’affitto: gli eventi climatici estremi, come l’alluvione in Romagna nel maggio 2023, hanno spostato l’interesse verso terreni a minor rischio di allagamento o frane.
Fonte: CREA (2024), Centro di ricerca Politiche e Bioeconomia, Indagine sul mercato fondiario in Italia,
www.crea.gov.it/web/politiche-e-bioeconomia/-/indagine-mercato-fondiario
Andrea Arzieni – Crea