I valori medi dei terreni agricoli suddivisi per le aree dell’Emilia Romagna: alti e bassi a seconda delle aree e della ubicazione dei fondi
Un quadro generale del mercato fondiario e degli affitti: grazie alla collaborazione di tecnici ed esperti, oltre a consultare le tabelle dei Valori agricoli medi (Vam), di seguito riportiamo quotazioni che forniscono una indicazione di come stanno andando le transazioni. Emergono molte similitudini nei prezzi di territori che hanno la medesima vocazione, ma anche differenze determinate da fattori ambientali e fenomeni speculativi.
Partendo da Piacenza, i Valori agricoli medi (Vam), per le aree di montagna vanno da 6.000 a 13.000 euro ad ettaro per boschi, 12.900 per i seminativi di collina. Nella regione agraria del Medio Trebbia, un ettaro di vigneto vale da 20.000 fino a 36.000 per gli impianti Doc. Nelle colline del Trebbia e del Nure un frutteto irriguo supera i 38.000 euro. Scendendo in Pianura i valori crescono e per un frutteto irriguo si possono superare i 43.000 euro, mentre per i seminativi irrigui oltrepassiamo i 50.000 euro.
Nel parmense le cifre non si discostano molto dai vicini piacentini per quel che riguarda i seminativi (con punte, gli irrigui, anche di 42.000 euro), ma per impianti viticoli pregiati in collina e pianura si possono superare i 66.000 euro ad ettaro mentre un frutteto di pomacee può valere 48.500 euro. I pioppeti in golena valgono 31.000 e l’orto irriguo arriva a 61.000 euro.
Modena e Bologna seguono simili dinamiche, ma con ovvie sfumature. Per i seminativi, a seconda delle aree produttive, si va da 30.000 a 50.000 ad ettaro con differenze, da nord a sud della via Emilia, che si son avvicinate nei prezzi rispetto ad alcuni anni fa. I frutteti sono in prezzo, ma c’è un calo per quel che riguarda i pereti dopo annate di difficoltà per questa coltura: siamo attorno ai 55.000 euro ad ettaro. Per i vigneti siamo sulla stessa cifra, con punte avanzate in aree di pregio come le colline di Castelvetro.
Il mercato della terra nella città Metropolitana di Bologna è stato tendenzialmente stazionario seppur con valori anche in calo e con una bassa mobilità fondiaria. Il forte rincaro dei costi di produzione, dei costi energetici ed il calo notevole degli aiuti comunitari continuano a manifestare effetti negativi nel settore agricolo e determinano scarsa liquidità e difficoltà di accesso al credito.
L’offerta è caratterizzata prevalentemente da agricoltori anziani senza eredi, o da eredi non interessati alla gestione aziendale. La domanda riguarda principalmente terreni di pianura irrigabili e ben accorpati, agricoltori intenzionati ad ampliare la superficie aziendale, (in larga parte), ad operatori extra agricoli alla ricerca di investimenti e a giovani imprenditori legati ai finanziamenti del Psr per inizio attività. I valori per i seminativi irrigui di pianura variano da 35.000/40.000 euro nei comuni in confine con la città di Bologna, sia per il valore di “posizione” (confinanti con zone urbane edificate), sia perché utilizzati da colture specializzate orticole destinate alla grande distribuzione o alla vendita diretta.
Nella pianura a nord di Bologna in confine con Ferrara i seminativi irrigui non superano i 25.000 euro, in confine con la bassa modenese massimo 30.000 euro. Valori più alti si concretizzano nei comuni ad est della città verso l’imolese: 30.000/35.000 euro (colture più specializzate: patate, cipolle).
Seminati non irrigui, interessati solo da agricoltori confinanti per allargare maglia poderale, hanno un valore dell’8-12% in meno degli irrigui.
Il mercato dei frutteti è più ‘povero’. Gli interessati acquistano terreno seminativo per poi effettuare l’impianto frutticolo e i valori si aggirano sui 40.000/50.000 euro. Vigneti Doc in collina valgono 50.000/60.000 euro per pianura e collina (mercato scarso), mentre per i seminativi di collina non superano i 15.000 euro (anche in questo caso il mercato è debole).
Nel territorio montano la situazione è statica. Qualche vendita in sinistra Reno per arrotondamento fondiario di allevatori/agricoltori con stalle per il Parmigiano Reggiano. I seminativi non superano i 10.000 euro con ribassi anche di 5.000. Riguardo ai boschi il mercato è praticamente inesistente mentre per i castagneti da frutto si assiste ad una ripresa con valori che arrivano anche a 20.000/25.000 euro ad ettaro.
Nel reggiano l’attività di compravendita è molto attiva. Le aree più richieste sono quelle che vanno dalla collina alla pianura, mentre in montagna la situazione è statica. I prezzi sono molto diversificati sia per tipologia di investimento fondiario sia per zona. Per quanto riguarda i seminativi di pianura, la forbice va dai 40.000 ai 58.000 euro all’ettaro; in montagna i prezzi si attestano su circa la metà. E per quanto riguarda i vigneti, si va dai 65.000 agli 85.000 euro. Negli affitti il mercato è estremamente vivace, soprattutto per la presenza di una forte zootecnia che necessita terreni per lo spandimento dei liquami, ma anche per l’approvvigionamento dei foraggi (disciplinare Parmigiano Reggiano). Questi elementi spingono molto la domanda, l’offerta non è così elevata. Gli affitti per i seminativi vanno da un minimo di 500 euro all’ettaro a 800. Per i vigneti, i valori sono più alti: la forbice dai 900 ai 1.500 euro. C’è un nuovo ‘fenomeno’ da monitorare con molta attenzione: la richiesta dei terreni per gli impianti fotovoltaici. Non si tratta di compravendite ma di ‘diritti di superficie’ anche trentennali, dove si parte da 3.000 a 5.000 euro all’ettaro”.
La zona di Ferrara presenta una certa uniformità di quotazioni nella zona dell’Alto ferrarese, da Bondeno a Ferrara e Poggio Renatico con quotazioni dei terreni che vanno dai 25 ai 35.000 euro/ha. Stesse quotazioni anche per alcune zone del Basso ferrarese, nei territori di Portomaggiore, Copparo e Berra fino ad Argenta. Nel territorio dell’argentano occorre però fare un distinguo per i terreni delle valli fino al mare e per la zona di Mesola dove i terreni sabbiosi, particolarmente vocati per le orticole arrivano a quotazioni dai 60 agli 80.000 euro/ha. Per quello che riguarda gli affitti c’è una grande variabilità e vanno dai 600 euro dei terreni non di pregio ai 1.800 euro di quelli sabbiosi, sempre a ridosso delle Valli e del mesolano.
A Imola, nelle colline del Sillaro e del Santerno (Borgo Tossignano, Casalfiumanese, Castel del Rio, Castel San Pietro Terme, Dozza, Fontanelice, Monterenzio) i prezzi medi orientativi (in euro) ad ettaro sono: seminativi 17.000; vigneti 35.000; vigneti irrigui 48.000; frutteti 34.000. Pianura dell’Idice e del Santerno (Imola – Castel Guelfo – Mordano) i prezzi medi orientativi a ettaro sono: seminativi 33.000; vigneti 36.000; vigneti irrigui 46.000; frutteti 36.000; frutteti irrigui 39.000. Le quotazioni degli affitti in pianura sono: seminativo irriguo da 700 a 900 euro/ha; seminativo non irriguo da 400 a 600; frutteto irriguo da 500 a 700; frutteto non irriguo da 300 a 500; seminativo da 100 a 250. In collina per affittare un frutteto il prezzo va da 400 a 600 euro ad ettaro.
Nelle tre province romagnole il mercato è stato piuttosto stabile con una situazione abbastanza omogenea nell’equilibrio tra domanda e offerta.
A Ravenna si rileva un certo interesse verso aziende di ampia superficie (almeno 30 ettari) da parte di operatori agricoli e di altri settori. I piccoli appezzamenti rientrano maggiormente in una fascia di mercato “locale”, in cui prevale l’offerta, e finalizzato alla ricomposizione fondiaria, alla sistemazione dei confini, e all’aumento della superficie di alcune colture (vigneto). I seminativi irrigui di pianura variano fra 30.000 e 44.000 euro ad ha a fronte, però, di limitate disponibilità economiche. I frutteti risentono delle frequenti crisi dei prezzi della frutta estiva e sempre più spesso gli imprenditori ricorrono, in assenza di acquirenti, all’espianto. Ulteriore incentivo alla vendita o dismissione di frutteti è stata la diffusione della cimice asiatica che ha determinato un notevole aumento dei costi per la difesa delle produzioni. I testimoni segnalano che in questa zona per i vigneti, indifferentemente che siano di pianura o di collina, non è più molto giustificata una differenziazione tra Doc o non Doc, dato che oramai il semplice fatto di trovarsi in una determinata area consente la iscrivibilità alla Doc e, inoltre, spesso si riesce ad ottenere maggiore redditività con produzioni ad ettaro più elevate e non rivendicate a denominazione di origine.
In provincia di Forlì-Cesena il mercato è risultato stazionario in collina e montagna ma caratterizzato da una certa vivacità nelle zone di pianura per l’arrivo sul mercato di appezzamenti di medio/piccola dimensione messi in vendita da eredi di conduttori defunti. L’offerta è incrementata da conduttori attivi che abbandonano l’attività (proprietari di fondi di limitata estensione e scoraggiati dalle scarse prospettive di reddito). Anche in questo caso, per i frutteti, l’offerta è cresciuta a seguito degli attacchi di cimice asiatica e del conseguente incremento dei costi di gestione. La domanda si orienta soprattutto verso terreni per colture orticole e per pezzature superiori ai 20 ettari. In pianura un frutteto di tali dimensioni, giovane e dotato di irrigazione quota circa 42.000 euro ad ha (+2,5% sul 2020) mentre anche i valori dei seminativi irrigui restano sostenuti e intorno ai 41.000 (+2,6%). Stabili, invece, i vigneti con valori pari a 42.000 per un Doc e 38.000 per uno senza denominazione.
Il mercato della provincia di Rimini risente, nella fascia costiera, della commistione tra superfici agricole ed edificabili con il valore dei suoli che assume un andamento sempre più indipendente dalle caratteristiche agronomiche e produttive degli appezzamenti. Il numero delle contrattazioni è stato simile all’anno precedente e l’offerta è stata mediamente superiore alla domanda.
Per tutti rilievi riportati si parla di prezzi medi e orientativi, non rappresentativi delle singole realtà reali che sono valutate, caso per caso, soppesando tutte le caratteristiche dei terreni e delle loro ubicazioni.
Si ringrazia la collaborazione di Pietro Sabbioni e Alessandro Tacconi, Cia Emilia Centro, Francesco Zambonini, Cia Reggio Emilia, Liana Vaccari per Ferrara, Giulia Ottavi e Filippo Danese per Imola, Francesco Marseglia, referente per l’Emilia Romagna dell’indagine Crea sul mercato fondiario.
